Chuyên gia VinaCapital: Giá cổ phiếu bất động sản chỉ phục hồi khi tín dụng nới lỏng

03:30 | 22/11/2022
Giá cổ phiếu bất động sản hiện đang giảm mạnh so với đầu năm và sẽ phục hồi khi Chính phủ nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản.

Thị trường chứng khoán đang quá tiêu cực

Thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn này đang có những diễn biến tiêu cực về giá đối với cổ phiếu bất động sản. Liên quan vấn đề này, theo nhận định của chuyên gia VinaCapital, ngành bất động sản của Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng trong năm nay và cũng đáng lo ngại tình trạng “thắt chặt tín dụng” này đối với các công ty bất động sản có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế đã đẩy chỉ số VN-Index giảm tới 42% trong tuần qua so với đầu năm.

Cụ thể, chỉ số VN-Index đã giảm do cổ phiếu ngành bất động sản đã bị giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị giảm 40% so với đầu năm. Trong khi đó, tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% trong chỉ số VN-Index. Những lo ngại về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm cho chỉ số VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực (Indonesia / Malaysia / Thái Lan / Philippines).

Ông Michael Kokalari, CFA - Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital cho biết: Chúng tôi cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Điều lưu ý là lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.

“Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng - mặc dù lãi suất có cao hơn”- ông Michael Kokalari nói.

Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng các nhà đầu tư quá tiêu cực về tình trạng này và kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (cuối tháng 1), thời điểm mà khi cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao. Đây là những vấn đề cơ bản của các nhà hoạch định chính sách, vì vậy cổ phiếu tăng vọt vào thứ Tư ngày 16/11/2022 vừa qua sau khi đã có các gợi ý từ một số thành viên Chính phủ về các bước họ có thể thực hiện để tháo gỡ vấn đề. Sau đó, các gợi ý này được hiện thực hóa khi Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản.

Cuối cùng, GDP của Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp đang trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau. Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VNI giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại, và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.

Cuộc “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam không bị lan rộng

Từ các kết quả khảo sát của VinaCapital đối với các công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau, VinaCapital tin rằng các công ty lớn, uy tín ngoài lĩnh vực bất động sản không gặp khó khăn trong việc đảo nợ. Điều đó thể hiện qua các ngân hàng trong nước đã chọn lọc hơn trong việc cho vay và Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ (tăng lãi suất 200 điểm cơ bản so với đầu năm lên 6%) cùng với việc sử dụng dự trữ ngoại hối để hỗ trợ Đồng Việt Nam cũng đang hạn chế điều kiện tín dụng tổng thể. Thêm vào đó, dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tăng 11,4% so với đầu năm tính đến ngày 20/10/2022, vượt xa mức tăng trưởng tiền gửi ngân hàng toàn hệ thống là 4,8% so với đầu năm. Nhưng chúng tôi ước tính rằng tăng trưởng tiền gửi ngân hàng sẽ vào khoảng 9% so với đầu năm nếu Ngân hàng Nhà nước đã không bán ra khoảng 20 tỷ USD dự trữ ngoại hối để hỗ trợ giá trị của đồng Việt Nam.

Trong khi đó, cuộc “thắt chặt tín dụng” đối với các công ty bất động sản được vị chuyên gia phân tích rằng: Các công ty bất động sản không tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ trong các hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến khi thời điểm lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở, và đến lúc các tòa nhà chung cư/ nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi miếng đất đã được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Và chỉ khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng. Và ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay với thời hạn ngắn (ví dụ: cho khoảng 2 năm để xây dựng một tòa nhà chung cư), và Ngân hàng Nhà nước gần đây đã bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho vay đến người mua nhà (cho vay thế chấp) hơn là cho các công ty bất động sản vay. Ngoài ra, các công ty bất động sản Việt Nam cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi đã hoàn thành xong phần móng.

Hệ quả của tất cả các điều nêu trên, các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất của họ thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm 2021. Các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu với các điều kiện dễ dàng, hoặc họ đã bỏ qua các quy định về phát hành trái phiếu (điều này thúc đẩy Chính phủ chấn chỉnh quy định đối với thị trường trái phiếu non trẻ).

Từ những phân tích trên, vị chuyên gia của VinaCapital khẳng định: Các lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng, vì vậy giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản.

>> Sau những nỗ lực tăng điểm bất thành, kết thúc phiên giao dịch ngày 21/11 chỉ số VN-Index đã giảm 8.68 điểm và hiện đang ở mức 960.65 điểm. Tuy nhiên, theo Công ty CP chứng khoán Tiên Phong (TPS), việc giảm điểm của thị trường trong phiên chủ yếu đến tự sự điều chỉnh của các cổ phiếu vốn hóa lớn trong rổ VN30. Phần lớn các cổ phiếu trong nhóm này giảm giá sau khi có những phiên hồi phục mạnh trước đó. Với diễn biến hiện tại, TPS kỳ vọng thị trường sẽ có sự tích lũy trên mức 950 điểm trước khi có sự bứt phá trở lại trên mức tâm lý 1,000 điểm.

Mai Ca

Nguồn Báo Công Thương

Tin cùng chuyên mục

Trên thế giới, phần lớn các nước có thị trường tài chính phát triển đều ưu tiên xây dựng và phát triển thị trường phái sinh như một cấu phần không thể..
01:18 | 07/12/2022
(Dân sinh) - Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Bình Minh đã ký ban hành Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm. Trong đó, Nghị định quy ..
12:55 | 06/12/2022
Bài viết trao đổi kinh nghiệm của Singapore và Trung Quốc về chính sách quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp và bài học kinh nghiệm c..
12:35 | 06/12/2022
Nhà đầu tư được khuyến nghị tiếp tục nắm giữ cổ phiếu và có thể xoay vòng danh mục để đạt tỷ suất lợi nhuận cao hơn trong các nhóm chứng khoán, thép, ..
11:16 | 06/12/2022
Tỷ giá USD hôm nay 6/12, thị trường thế giới tiếp tục suy giảm. Đồng bạc xanh đã giảm hơn 7% trong tháng 11 và vẫn đang ở mức thấp.
11:13 | 06/12/2022
Mặc dù đối mặt với lực chốt lời ngắn hạn nhưng VN-Index vẫn tăng tích cực trong phiên đầu tuần, có thời điểm tiến sát về 1.100 điểm. Khối ngoại đã có ..
17:42 | 05/12/2022
Số lượng lao động thường xuyên năm 2013, 2014 của Khách sạn JW Marriott không chính xác giúp Tập đoàn Bitexco hưởng ưu đãi đầu tư không đúng quy định,..
14:20 | 05/12/2022
Mới đây, các cá nhân đã có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán đã bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ra quyết định xử phạt.
12:00 | 05/12/2022
Trong phiên giao dịch ngày 5/12, hơn 1,2 tỷ cổ phiếu tài khoản về tài khoản, nhà đầu tư cần làm gì để tối ưu hóa lợi nhuận và tìm cơ hội trong thời đi..
11:56 | 05/12/2022
Tỷ giá USD hôm nay 5/12, thị trường thế giới chỉ số Dollar Index về mức 104,5 điểm, giảm 1,55 điểm, tương đương 1,37% so với đầu tuần trước.
10:09 | 05/12/2022

 

​Giấy phép hoạt động Số 03 /GP - TTĐT
Sở TTTT Hải Phòng cấp ngày 06/ 5/2021
Trụ sở: 47 /384 Lạch Tray, P. Đằng Giang
Quận Ngô Quyền - Thành phố Hải Phòng
marketnews.vn@gmail.com *0905414241

BAN BIÊN TẬP - HÀNH CHÍNH & TRỊ SỰ
Chịu trách nhiệm: Ông Nguyễn Việt Thắng  

VPĐD BẢN TIN THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM
N.Khách La Thành - Văn phòng Chính phủ
226 Phố Vạn Phúc, Q. Ba Đình, TP Hà Nội
Tel: 024 39 195 195 * Fax: 024 39 196 196
Liên hệ số đường dây nóng * 0905082014

THỜI SỰ  - PHÁP LUẬT & THỊ TRƯỜNG
VP Đồng Nai 137/ N4 KDCTM Phước Thái
Long Khánh, P. Tam Phước - TP. Biên Hoà
TB Pháp Luật /  TVP. Nguyễn Duy Khương

 Chung nhan Tin Nhiem Mang

Vận hành bởi Công ty TNHH Bản tin Thị trường Việt Nam
icon up