Quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chạm mức 128 triệu đồng/m², tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m² những con số mà chỉ vài năm trước còn nằm ngoài trí tưởng tượng của phần lớn người lao động đô thị. Trong khi đó, chỉ số giá nhà so với thu nhập bình quân tại Việt Nam năm 2026 đã lên tới 30,2 năm, nghĩa là một người đi làm phải dành toàn bộ thu nhập trong hơn 30 năm mới mua được nhà, đưa Việt Nam vào top 10 quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất thế giới. Vậy đâu là những lực đẩy đằng sau cơn sốt giá kéo dài này?
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2026, cả nước ghi nhận hơn 1.360 dự án đang triển khai với khoảng 654.000 căn nhà ở, tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 căn. Nguồn cung về số lượng không hề nhỏ, nhưng nghịch lý là giá vẫn không chịu hạ nhiệt.
Phân khúc chung cư trung và cao cấp tại hai đầu tàu kinh tế tiếp tục lập đỉnh mới. Tại Hà Nội, hơn 43% nguồn cung mới có mức giá vượt 120 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, một số dự án hạng sang được chào bán ở ngưỡng 180–210 triệu đồng/m² tiệm cận với các thành phố đắt đỏ bậc nhất thế giới như Singapore hay Hong Kong. Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ trung và cao cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 7% đến 10% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 4 tháng đầu năm 2026 tăng mạnh 34% so với cùng kỳ, tín hiệu cho thấy dòng tiền vẫn đang đổ vào lĩnh vực này với kỳ vọng cao.
Điều gì đang đẩy giá nhà ở lên cao?
Mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng - Đây là gốc rễ sâu xa nhất. Trong khi nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị lớn chưa bao giờ hạ nhiệt, đặc biệt từ nhóm dân số trẻ đang hình thành hộ gia đình mới thì cơ cấu nguồn cung lại lệch pha trầm trọng.
Năm 2025 đánh dấu bước phục hồi đáng kể với hơn 128.000 căn nhà mới được mở bán, tăng gần 88% so với năm 2024. Tuy nhiên, gần như toàn bộ nguồn cung này tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ bình dân và nhà ở giá thấp gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Người có nhu cầu ở thực với thu nhập trung bình không có lựa chọn phù hợp, buộc phải cạnh tranh gay gắt cho những căn hộ ít ỏi còn lại, vô tình đẩy mặt bằng giá lên cao.
Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm. Trong tổng số gần 3.000 dự án gặp khó về thủ tục pháp lý, đến nay mới tháo gỡ được khoảng 926 dự án. Hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền bị đình trệ, không thể đưa sản phẩm ra thị trường đúng kỳ vọng, khiến tình trạng "khát hàng" ngày càng gay gắt.
Chi phí đầu vào leo thang không ngừng - Giá thành xây dựng tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2026 là một trong những lực đẩy trực tiếp nhất lên giá bán. Theo các chuyên gia bất động sản, chi phí xây dựng trong một số gói thầu đã tăng tới 30%. Cụ thể hơn, giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và tăng 6% so với giai đoạn 2023–2024; giá xi măng cũng tăng theo chiều tương tự do biến động chuỗi cung ứng toàn cầu và chính sách hạn chế khai thác tài nguyên.
Song song đó, chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng duy trì ở mức cao. Từ năm 2026, bảng giá đất mới được xây dựng tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế trên thị trường — vốn là bước tiến về minh bạch chính sách, nhưng trong ngắn hạn lại khiến chi phí tiếp cận đất của chủ đầu tư tăng lên đáng kể, và gánh nặng này sẽ được chuyển sang người mua nhà thông qua giá bán.
Khi thời gian thi công kéo dài do thiếu hụt vật liệu hoặc vướng mắc pháp lý, chi phí lãi vay ngân hàng cũng tăng theo, tạo ra "áp lực kép" lên giá thành mỗi mét vuông căn hộ.
Kỳ vọng đầu tư và tâm lý tích trữ tài sản - Thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ vận hành theo logic cung - cầu nhà ở thuần túy. Yếu tố đầu cơ và tâm lý tích trữ tài sản đóng vai trò không nhỏ. Kết quả khảo sát thị trường ghi nhận vẫn có đến 36% người mua nhà với mục đích đầu tư không phải để ở khiến cầu ảo thổi phồng thêm vào một thị trường vốn đã thiếu cung thực.
Trong bối cảnh lạm phát và biến động tỷ giá, tâm lý "mua nhà để giữ tiền" vẫn ăn sâu trong thói quen của người dân Việt Nam. Niềm tin rằng giá bất động sản chỉ có thể tăng chứ không giảm dù đã bị thực tế thách thức trong giai đoạn 2022–2023 nhanh chóng quay trở lại khi thị trường phục hồi. Điều này kéo giá neo ở mức cao ngay cả khi thanh khoản thực sự không quá sôi động.
Đầu tư công và hạ tầng kéo giá ngoại ô - Năm 2026, ngân sách đầu tư công được đẩy mạnh lên khoảng 1 triệu tỷ đồng. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông, đường vành đai, cao tốc, metro đang định hình lại bản đồ giá trị bất động sản. Những khu vực ngoại thành trước đây ít được chú ý bỗng trở thành điểm nóng khi thông tin quy hoạch được công bố, tạo ra các "cơn sốt" đất cục bộ.
Tâm lý "đón đầu hạ tầng" khiến giá đất ở nhiều vùng ven tăng đột biến trước khi dự án hoàn thành, thậm chí trước khi khởi công. Đây là vòng tròn tự khuếch đại: hạ tầng tốt hơn làm tăng kỳ vọng, kỳ vọng tăng đẩy giá lên, giá cao lại thu hút thêm nhà đầu tư đổ vốn vào.
Hậu quả xã hội của chuỗi nguyên nhân trên là rõ ràng: người trẻ, người lao động có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại đô thị. Nhà ở vừa túi tiền, phân khúc đáp ứng nhu cầu của đa số dân cư đang trong tình trạng "khát" nguồn cung trầm trọng.
Chính phủ đang triển khai các giải pháp đồng bộ: mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030, nâng trần thu nhập tiếp cận nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng, hạ lãi suất vay mua nhà ở xã hội còn khoảng 5,4%/năm, và tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng.
Về dài hạn, theo nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà khó tăng "nóng" như trước, nhưng cũng không thể giảm mạnh khi nhiều phân khúc vẫn duy trì sức cầu cao. Giải pháp căn cơ, như các chuyên gia CBRE nhận định, chỉ có thể đến từ việc tăng mạnh nguồn cung thực chất đặc biệt ở phân khúc bình dân và nhà ở xã hội để thị trường tự điều chỉnh về mức giá phù hợp với sức mua của đại đa số người dân.
Tiến Hoàng /KTĐU