Theo quy luật của thị trường bất động sản (BĐS), các loại căn hộ chung cư, nhất là dòng sản phẩm chung cư có thời hạn là một dạng tiêu sản, khi sử dụng lâu sẽ mất giá. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự nghịch lý.
Đất đai được coi là một loại tài sản, càng để lâu càng có giá. Trong khi đó, các loại căn hộ chung cư, nhất là dòng sản phẩm chung cư có thời hạn là một dạng tiêu sản, khi sử dụng lâu sẽ mất giá. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự nghịch lý, giá trị căn hộ càng ngày càng có giá, trở thành một loại tài sản có thể đầu tư, chuyển nhượng.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Tạ Văn Mừng, Trưởng phòng Phát triển lực lượng bán chuyển nhượng OneHousing chia sẻ: Năm 2022 giá bán căn hộ trên thị trường chuyển nhượng đã tăng tới 20% so với cùng kỳ, nhiều nơi ghi nhận mức tăng 30%/năm. Nguyên nhân do nguồn cung mới căn hộ trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023 “nhỏ giọt”, trong khi nhu cầu mua căn hộ của người dân ngày càng cao đã khiến giá bán chuyển nhượng biến động tăng.
Khi nguồn cung sơ cấp ngày càng khan hiếm, cơ hội cho nhà đầu tư ở thị trường chuyển nhượng sẽ như thế nào, thưa ông?
- Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước lạm phát đang chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.
Những người có tiền, mối quan tâm của họ sẽ là việc giữ tiền như thế nào? Nếu gửi ngân hàng lãi suất rất thấp, tỷ lệ USD và VNĐ chênh lệch lớn, tiền Việt đang bị mất giá, vậy thì lựa chọn BĐS sẽ là lựa chọn an toàn nhất cho họ lúc này. Bởi BĐS tốt luôn có giá tăng tịnh tiến theo thời gian.
Trong khi đó, các sản phẩm chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền luôn - vì đây là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý đặc biệt là sổ hồng và có thể giao dịch được ngay.
Đặc biệt, yếu tố thanh khoản của BĐS chuyển nhượng luôn được đánh giá cao vì nó đáp ứng tốt nhu cầu thật, nên khi cần dòng tiền có thể dễ dàng thanh khoản.
Thị trường giao dịch chuyển nhượng có rất nhiều loại hình, theo ông tại Hà Nội giao dịch tập trung sôi động nhất ở loại hình nào?
- Trước đây, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn sẽ nghĩ rằng dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá, sôi động. Năm 2022 chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20-30%, và kể cả từ đầu năm nay khi thị trường chung khá trầm lắng thì căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng từ 3-5%.
Thứ hai, giá căn hộ sơ cấp 5-7 năm trước từ 27-28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao. Nhưng hiện tại, mức giá sơ cấp tăng liên tục hằng năm, với mức giá trung bình lên tới 47-50 triệu đồng/m2, thậm chí có thể lên tới 60-70 triệu/m2.
Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các BĐS đó đang được định giá là dưới giá thị trường, nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra rất mạnh như vậy.
Còn sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội nói riêng thì luôn giao dịch ở mức khá ổn định và đang neo ở mức cao rồi, mức tăng giá sẽ dao động từ 5 đến 7% mà không có sự bùng nổ, cũng không quá trầm lắng, hay bị “đóng băng”.
Thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá, sôi động. (Ảnh: XD)
Ông có cho rằng thị trường chuyển nhượng đang cung cấp tính thanh khoản cần thiết để tăng cường hơn nữa hoạt động của thị trường BĐS?
- Giao dịch chuyển nhượng có vai trò “giữ lửa” khi thị trường đi xuống, không bùng lên mạnh mẽ, nhưng những đốm lửa này chỉ cần đợi “gió Đông” là sẽ giúp cả thị trường bùng lên.
Thị trường chuyển nhượng chưa bao giờ có khái niệm “đóng băng”. Kể cả khi thị trường sơ cấp bị đóng băng do thiếu nguồn cung hay hạn chế về nguồn vốn, thì thị trường chuyển nhượng do nhu cầu ở thật vẫn rất cao nên luôn có giao dịch và giao dịch đều đặn, tuy không bùng nổ mạnh như những thời kỳ mà dòng tiền tốt. Việc thị trường chuyển nhượng luôn có giao dịch ổn định phần nào giúp cho thị trường BĐS nói chung vẫn có sự luân chuyển dòng tiền và tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cũng như tác động tích cực lên những ngành nghề khác liên quan đến BĐS phát triển theo.
Khi chuyển nhượng giao dịch tốt, cũng sẽ tác động, kích thích các chủ đầu tư, giúp các chủ đầu tư đánh giá được tình hình thị trường và nhìn thấy cơ hội để tìm kiếm dự án mới, tạo ra nguồn cung cho thị trường sơ cấp.
Trước và trong quá trình giao dịch chuyển nhượng, các thành phần tham gia giao dịch (chủ nhà, khách mua, môi giới) thường sẽ gặp phải rủi ro gì?
- Giao dịch nhà ở thị trường chuyển nhượng tương đối phức tạp, không chỉ riêng với loại hình nhà thổ cư mà loại hình căn hộ cũng vậy. Chính vì có nhiều vấn đề phải lưu tâm, nên thị trường này cũng không dành cho nhà đầu tư “tay mơ” mà sẽ phải là những người rất sành sỏi hoặc có được sự hỗ trợ đắc lực của những môi giới có tâm.
Với thị trường chuyển nhượng, rủi ro của chủ nhà là thị trường yếu, khó kiếm khách, khó thanh khoản, khách hàng đặt cọc rồi nhưng lại bỏ. Rủi ro có thể đến từ chính môi giới không có tâm, những người môi giới mà không biết làm nghề, không có kỹ năng về tư vấn, không có kỹ năng về định giá… dẫn tới gây thiệt hại cho chủ nhà.
Có những chủ nhà chưa nắm bắt đầy đủ thông tin, chưa tham khảo giá, họ định giá tài sản dưới giá thị trường. Họ gọi môi giới đến và muốn bán nhà này với giá 3 tỷ, theo kinh nghiệm của người môi giới có tâm thì nhà này có thể bán được 3,5 tỷ, họ sẽ tư vấn ngược lại cho chủ nhà, còn người môi giới không có tâm thì sẽ thấy vui vì chủ nhà bán giá thấp thì họ sẽ bán nhanh, dễ bán, thậm chí là mua cọc luôn để lướt cọc hoặc là bán chênh với khách, trục lợi, kiếm lời…
Rủi ro của khách mua thì cũng tương tự như vậy. Khách mua sẽ gặp vấn đề về thị trường, thị trường đi lên, khó mua được nhà. Hai là rủi ro về môi giới, cài giá với chủ nhà, môi giới không hiểu thị trường, không có nhiều sản phẩm tốt, không chuyên nghiệp thì sẽ không tư vấn hoặc là giới thiệu khách được nhiều sản phẩm, không hỗ trợ, không theo khách đến hoàn thành xong thủ tục sang tên đổi chủ. Rủi ro còn đến từ phía chủ nhà nhận tiền cọc của khách rồi nhưng không bán nhà; không bán cũng không chịu trả tiền cọc cho khách, khách mua đi đòi rất là vất vả.
Còn về phía môi giới thường sẽ gặp rủi ro về việc bị cắt cầu. Chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới.
Xin cảm ơn ông!
Định Trần
Nguồn Nhà báo và Công luận