Sau nhiều lần điều chỉnh và thảo luận, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang theo nhiều thay đổi quan trọng, trong đó đáng chú ý nhất là sự điều chỉnh bảng giá đất. Đây là yếu tố cốt lõi tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS), ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng từ nhà đầu tư, doanh nghiệp đến người dân.
Bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên nguyên tắc phản ánh sát giá thị trường hơn so với trước đây, thay vì giữ nguyên mức giá cứng nhắc theo chu kỳ 5 năm một lần. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất Nhà nước công bố sẽ tiệm cận hơn với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Đối với các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, sự thay đổi này dẫn đến nhiều hệ quả đáng chú ý.
Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới.
Bảng giá đất áp dụng theo Luật đất đai 2024 tác động như thế nào đến thị trường BĐS?
Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.
Đơn cử Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2….
Song việc giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… dẫn tới nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh.. Theo các chuyên gia, cần tìm giải pháp cho vấn đề này để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương.
Việc điều chỉnh giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Với bảng giá mới phản ánh thực tế hơn, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và các chi phí liên quan cũng tăng theo. Điều này khiến chi phí đầu tư vào BĐS tăng lên, đặc biệt đối với các dự án phát triển đô thị và khu công nghiệp. Nhà đầu tư sẽ cần cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi triển khai dự án mới, đồng thời có thể làm giảm tốc độ đầu tư trên thị trường trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, tác động không chỉ dừng lại ở việc tăng chi phí. Việc định giá đất sát với giá thị trường cũng giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ, khi mà trước đây, nhiều cá nhân và tổ chức lợi dụng sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế để trục lợi. Nhờ vào chính sách này, việc tích tụ đất đai để chờ giá tăng trở nên khó khăn hơn, giúp thị trường vận hành minh bạch và lành mạnh hơn.
Với người mua nhà, bảng giá đất mới có thể dẫn đến giá nhà ở tăng lên do chủ đầu tư phải chịu chi phí đất cao hơn. Đặc biệt, ở phân khúc nhà ở thương mại và chung cư, áp lực chi phí có thể được chuyển sang người mua thông qua giá bán. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc giá đất phản ánh đúng giá trị thực cũng giúp ngăn chặn tình trạng thổi giá, khiến thị trường trở nên ổn định hơn trong dài hạn.
Đối với thị trường BĐS công nghiệp, mức giá đất cao hơn có thể làm tăng chi phí thuê đất của các doanh nghiệp sản xuất và logistics. Điều này có thể ảnh hưởng đến sức hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt khi các quốc gia trong khu vực cũng đang triển khai nhiều chính sách thu hút doanh nghiệp. Tuy vậy, với việc minh bạch hóa giá đất, các doanh nghiệp sẽ có cơ sở rõ ràng hơn trong việc lập kế hoạch đầu tư dài hạn, giảm thiểu các rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai.
Một điểm đáng chú ý khác là sự tác động của bảng giá đất đến các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với việc áp dụng giá đất sát thực tế, các chủ đầu tư cần chuẩn bị nguồn vốn lớn hơn để chi trả bồi thường cho người dân. Trong nhiều trường hợp, điều này có thể khiến tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, khu đô thị mới bị chậm lại. Tuy nhiên, bù lại, quyền lợi của người dân trong quá trình giải phóng mặt bằng được bảo đảm hơn, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá đền bù.
Nhìn chung, bảng giá đất áp dụng theo Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa và công bằng hóa thị trường BĐS. Dù mang đến nhiều thách thức trong ngắn hạn, đặc biệt là đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhưng về lâu dài, đây là yếu tố giúp thị trường vận hành ổn định, bền vững hơn. Để thích ứng với chính sách mới, các bên tham gia cần có chiến lược linh hoạt, tận dụng cơ hội và điều chỉnh kế hoạch phù hợp nhằm tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu rủi ro trong môi trường thay đổi liên tục.
Tiến Hoàng /Kinh tế và Đồ uống