Tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 1/4 tổng dư nợ nền kinh tế. Theo đó, chuyên gia đã đưa ra cảnh báo rủi ro ''bong bóng'' hiện hữu.
Dòng vốn chảy chảy mạnh vào BĐS
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế - mức cao nhất trong nhiều năm.
Thị trường bất động sản thời gian qua được tiếp thêm “dòng máu” mới khi các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân đồng thời tung ra nhiều gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà với lãi suất 5%-6%/năm trong giai đoạn đầu.
Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản cũng được hưởng lợi khi ngân hàng ưu tiên vốn cho dự án. Báo cáo tài chính của nhiều nhà băng cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tín dụng.
Hơn 4 triệu tỷ đồng tín dụng đang “nằm” trong bất động sản. Ảnh Đông Bắc
Theo thống kê từ 14 ngân hàng, tính đến đầu quý III/2025, có tới 10/14 ngân hàng có mức tăng trưởng tín dụng bất động sản trên 20%. Theo đó, VIB dẫn đầu với dư nợ hơn 10.159 tỷ đồng, tăng tới 78,3% so với đầu năm. Saigonbank và PGBank cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 30,9% và 30,1%. VIB đặc biệt gây chú ý khi chỉ trong một năm, dư nợ cho vay bất động sản tăng từ 1.673 tỷ đồng lên 5.695 tỷ đồng, tương đương gấp 2,4 lần.
Tuy nhiên, các chuyên gia ngân hàng cho rằng dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, không phải nhu cầu ở thực. Trong khi đó, thị trường vẫn thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập người dân: tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, gần gấp đôi mức trung bình thế giới (14,6 lần).
Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu, chứng khoán chưa phát triển. Vì vậy, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, dẫn tới rủi ro mất cân đối kỳ hạn khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn.
“Đầu tư bất động sản mang tính dài hạn, trong khi nguồn vốn ngân hàng phần lớn là ngắn hạn. Chênh lệch này có thể gây rủi ro thanh khoản nếu khách hàng chậm trả nợ,” lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cảnh báo.
Rủi ro "bong bóng" hiện hữu
Từ số liệu trên, các chuyên gia cho rằng, tín dụng bất động sản tăng nóng không chỉ là hệ quả của nhu cầu lớn từ thị trường, mà còn phản ánh những bất cập cũ chưa được tháo gỡ.
Chia sẻ trên TTXVN, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về nguồn vốn bất động sản, hiện tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.
"Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững", TS. Lê Xuân Nghĩa nêu rõ.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, tín dụng bất động sản hiện đang tăng gấp đôi tốc độ tăng trưởng chung toàn hệ thống.
Chuyên gia này cảnh báo sự lệ thuộc ngày càng lớn vào vốn ngân hàng đang khiến nền kinh tế dễ tổn thương hơn trước các cú sốc. Tính đến giữa năm nay, tín dụng ngân hàng đã chiếm tới 59% tổng nguồn vốn của nền kinh tế, trong khi đầu tư công và vốn FDI chỉ ở mức lần lượt 13,23% và 13,96%. Các kênh vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu tiếp tục thu hẹp, hiện chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn vốn, cho thấy sự mất cân đối rõ rệt trong hệ thống tài chính.
"Một vấn đề lớn khác là giá nhà vượt xa thu nhập. Hiện nay, một công chức tại Việt Nam phải mất tới 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ trung bình, trong khi con số này trên thế giới chỉ khoảng 15 năm. Điều này phản ánh tình trạng mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, nơi thanh khoản ngày càng suy yếu và giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời", TS. Cấn Văn Lực chỉ rõ.
Các chuyên gia cho rằng, nếu không có giải pháp kịp thời, nguy cơ bong bóng giá nhà đất có thể trở thành hiện hữu, kéo theo rủi ro nợ xấu và bất ổn tài chính. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc giá bất động sản tăng liên tục "không thể để kéo dài mãi". Ông khuyến nghị một loạt giải pháp đồng bộ, bao gồm: Đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản; siết chặt tình trạng đầu cơ, thổi giá; đồng thời kiểm soát chặt dòng tín dụng đổ vào phân khúc rủi ro.
"Việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai là một trong những biện pháp, nhưng điều quan trọng hơn là đa dạng hóa kênh huy động vốn, giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản cũng cần đưa giá về mức hợp lý hơn, nếu không, chính họ cùng với ngân hàng và người dân sẽ phải gánh chịu rủi ro", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Ở góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đánh giá, các ngân hàng có xu hướng ưu tiên cho vay bất động sản vì nhiều lợi thế như tài sản đảm bảo rõ ràng, khả năng thanh lý cao. Tuy nhiên, chuyên gia này cảnh báo rủi ro chu kỳ của thị trường. Khi tín dụng đổ vào quá nhiều, cung vượt cầu, bong bóng giá nhà đất rất dễ hình thành.
Để hạn chế rủi ro, TS. Đinh Thế Hiển đề xuất cần tập trung vốn cho người mua nhà ở thực, thay vì chỉ ưu tiên phân khúc cao cấp. Đây mới là lực cầu bền vững, tạo thanh khoản thật cho thị trường, đồng thời giúp cả chuỗi ngành liên quan như vật liệu xây dựng, nội thất… được hưởng lợi.
Ngoài vai trò kiểm soát của Nhà nước, cần mở rộng thêm các kênh vốn trung và dài hạn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được khơi thông trở lại, cùng với việc củng cố niềm tin của nhà đầu tư chứng khoán. Việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) cũng là một hướng đi tiềm năng để huy động vốn xã hội hóa, giảm tải cho hệ thống ngân hàng vốn đang gánh trọng trách quá lớn.
Câu chuyện tín dụng bất động sản tăng nóng không chỉ là hệ quả của nhu cầu lớn từ thị trường, mà còn phản ánh những bất cập cũ chưa được tháo gỡ. Nếu không sớm có giải pháp căn cơ và quyết liệt, rủi ro sẽ không chỉ nằm ở giá nhà đất, mà có thể lan sang cả hệ thống tài chính, đe dọa ổn định kinh tế vĩ mô.
Nhận định thêm về dấu hiệu “chu kỳ bong bóng tài sản” đang hiện hữu, TS. Đinh Thế Hiển cho biết: Đến năm 2025, đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu “thâm dụng vốn” trở lại. Cụ thể, nếu tín dụng toàn nền kinh tế tăng 16% và GDP đạt 8% như mục tiêu của Thủ tướng, thì cần 2 đồng tín dụng mới tạo ra 1 đồng GDP, mức ngấp nghé thâm dụng.
Nếu tăng trưởng GDP chỉ đạt 6,5% như dự đoán gần đây của IMF và World Bank, thì phải dùng tới 2,5 đồng tín dụng để tạo ra 1 đồng tăng trưởng GDP, cho thấy hiệu quả sử dụng vốn đang giảm rõ rệt.
Nếu Chính phủ điều chỉnh tăng tín dụng lên 20% để vực dậy nền kinh tế, trong đó có BĐS, thì chúng ta đã đặt một chân vào giai đoạn thâm dụng vốn.
Xét riêng trong lĩnh vực bất động sản, tình hình đã đến lúc báo động: tín dụng tăng khoảng 20% nhưng tăng trưởng thực lĩnh vực này chỉ 3–4%, tức phải dùng 5- 6 đồng tín dụng mới tạo ra 1 đồng tăng trưởng. Đây là dấu hiệu thâm hụt vốn lớn, cho thấy hiệu quả tín dụng thấp và nguy cơ bong bóng. Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường có thể lặp lại kịch bản bong bóng và đóng băng tương tự giai đoạn 2012.
Tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội vượt 19.500 tỷ đồng
Theo thông tin mới nhất từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổng dư nợ cho vay chương trình nhà ở xã hội tính đến nay đã đạt hơn 19.526 tỷ đồng với 50.328 khách hàng có dư nợ.
Đây là nguồn lực tín dụng quan trọng, giúp hàng chục nghìn hộ gia đình, công nhân, người lao động thu nhập thấp có điều kiện an cư, ổn định cuộc sống.
Đặc biệt, từ ngày 10/10, lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội được điều chỉnh xuống mức 5,4%/năm. Việc điều chỉnh thực hiện theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Theo đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Chính sách xã hội chính thức được quy định là 5,4%/năm.
Ngoài ra, đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng trước ngày 10/10/2025 thì được điều chỉnh Hợp đồng tín dụng để áp dụng mức lãi suất 5,4%/năm cho dư nợ gốc thực tế, dư nợ gốc bị quá hạn (nếu có).
Đông Bắc /Doanh Nhân Việt Nam