Ghi nhận của Savills, thị trường căn hộ TP HCM đang phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động.
Trong báo cáo vừa công bố, Savills Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản TP HCM đang ghi nhận sự phục hồi rõ nét về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Trái lại, nguồn cung nhà ở mới vẫn hạn chế khi nhiều dự án tiếp tục chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo. Điều này khiến quỹ đạo ngắn hạn của thị trường tiếp tục phụ thuộc vào mức độ cải thiện của công tác phê duyệt và phát triển quỹ đất, đồng thời góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao.
Trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven. Cùng với đó, sự phát triển của các đại đô thị và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài trung tâm.
Giai đoạn 2026 - 2028, phân khúc căn hộ tại TP HCM dự kiến được bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.
Tuy nhiên trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động. Trên thực tế, quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện.
Nhìn lại bức tranh địa ốc năm 2025, Savills nhận định thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.
Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2 và tiếp tục có xu hướng tăng khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Căn hộ giá trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ đang phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua.
Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ gỡ vướng dự án và hoàn thiện hạ tầng được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.
(Ảnh minh hoạ: Rever.vn)
Tương tự, nguồn cung nhà liền thổ TP HCM cũng có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng.
Savills dự báo động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực quy hoạch rõ ràng, kết nối thuận lợi. Mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.
Xu hướng phát triển này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trong những năm tới. Đến 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 12 cũ.
Nhìn lại năm 2025, nguồn cung mới biệt thự, liền kề đã tăng lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng 397% theo năm. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, phản ánh sự quan tâm đáng kể đối với các dự án quy mô lớn tại vùng ven. Giá bán trung bình đạt 233 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới tập trung nhiều ở các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn trung tâm.
Di Anh /Doanh nhân Việt Nam