Hơn hai thập kỷ kể từ khi ký hợp đồng mua đất tại Dự án Khu nhà ở Anh Dũng IV (phường Anh Dũng, quận Dương Kinh, TP Hải Phòng cũ nay là phường Hưng Đạo, TP Hải Phòng), hàng trăm hộ dân vẫn không thể xây nhà trên chính mảnh đất của mình. Mặc dù đã thanh toán đầy đủ, nhận bàn giao mặt bằng, có đầy đủ hóa đơn, biên lai, nhưng quyền xây dựng vẫn bị ‘’treo’‘ bởi các tranh chấp pháp lý kéo dài.
Dự án Anh Dũng IV sau 20 năm vẫn còn rất nhiều khu đất trống
Dự án "đất vàng" kéo dài hàng chục năm
Dự án Anh Dũng IV được giao cho Công ty CP Thương mại Thủy Nguyên từ năm 2003, nằm tại vị trí đắc địa cửa ngõ phía Nam TP Hải Phòng. Theo thiết kế, đây là khu đô thị hiện đại với biệt thự xây thô, không bán đất nền. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm, khu vực này vẫn là những bãi đất hoang xen kẽ một vài căn nhà, hạ tầng chưa hoàn thiện, tỷ lệ xây dựng chỉ đạt khoảng 20%.
Trong khi đó, nhiều hộ dân từ năm 2004 đã ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, thanh toán toàn bộ số tiền theo tiến độ, có đầy đủ giấy tờ, bản vẽ và thiết kế mẫu nhà. Các thỏa thuận ghi rõ chủ đầu tư sẽ xây dựng và bàn giao nhà hoàn thiện trong vòng 180 ngày, kể từ ngày khởi công.
Tuy nhiên, theo người dân cho biết, đến nay, không một căn nhà nào do chủ đầu tư xây dựng được bàn giao. Thay vào đó, người dân chỉ được nhận mặt bằng thực địa, nhiều người đã làm thủ tục cấp sổ đỏ, thậm chí có trường hợp chuyển nhượng hợp pháp qua công chứng.
Tưởng chừng đã có quyền sử dụng hợp pháp, nhưng khi bắt đầu xây dựng (khoảng thời gian trước 1/7/2025), nhiều hộ dân bị UBND phường Anh Dũng (cũ) yêu cầu dừng thi công. Lý do là, khu đất này vẫn thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và đang là tài sản thế chấp ngân hàng.
Người dân chỉ biết sự thật này khi việc xây dựng bị đình chỉ. Hàng loạt lô đất – bao gồm cả những thửa đã bán và bàn giao – đã bị Công ty Thủy Nguyên thế chấp tại nhiều ngân hàng như OCB, SHB, Agribank. Do các khoản vay bị quá hạn, tài sản thế chấp đang bị phong tỏa, khiến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Dự án đang có nhiều vướng mắc pháp lý
Theo phản ánh của cư dân, nhiều sổ đỏ vẫn đứng tên công ty dù đã có thỏa thuận chuyển nhượng cho người dân từ trước. Điều này khiến người dân không thể xây dựng, chuyển nhượng hay sử dụng tài sản để vay vốn.
Nhiều người bức xúc cho rằng, việc chủ đầu tư sử dụng các thửa đất đã bán để tiếp tục thế chấp là hành vi xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người dân. Họ cũng đặt câu hỏi về trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong việc cấp sổ đỏ và giám sát giao dịch thế chấp.
Tranh chấp pháp lý chồng chéo
Song song với việc người dân gửi đơn thư yêu cầu được tiếp tục xây dựng và sang tên sổ đỏ, ngân hàng – bên nhận thế chấp – cũng đề nghị chính quyền kiểm soát hiện trạng các lô đất. Chủ đầu tư thì yêu cầu ngăn chặn xây dựng vì cho rằng quyền xây dựng vẫn thuộc về mình.
Tình trạng này đã đẩy dự án vào vòng xoáy tranh chấp ba bên: người dân, ngân hàng và chủ đầu tư, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an sinh của các hộ dân đã mua đất một cách hợp pháp.
Theo một số luật sư, việc chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán đất, nhận tiền từ người dân rồi vẫn dùng các thửa đất đó làm tài sản thế chấp là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật.
Nhiều hộ dân không được xây nhà trên đất đã mua
Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai, chỉ khi chưa có tranh chấp và chưa chuyển nhượng thì chủ đầu tư mới được phép thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, dù chưa sang tên, nhưng quyền sở hữu đã được xác lập thông qua hợp đồng, biên lai thanh toán và bàn giao thực địa.
Các chuyên gia cũng cho rằng, người dân hoàn toàn có thể khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, bởi tài sản đã chuyển nhượng thì không thể tiếp tục dùng để bảo đảm vay vốn. Việc ngân hàng chấp nhận thế chấp trong khi tài sản đã thuộc quyền quản lý thực tế của người khác cũng là dấu hiệu cho thấy lỗ hổng trong thẩm định và kiểm tra pháp lý.
Ngoài ra, một số quy định hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ cho từng lô trong dự án nhà ở cũng được cho là chưa rõ ràng, dễ dẫn đến việc hợp pháp hóa sai phạm của chủ đầu tư.
Theo Luật sư Hoàng Tùng (Văn phòng luật sư Trung Hòa, Đoàn Luật sư TP Hà Nội), vụ việc thể hiện rõ sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của chủ đầu tư và có dấu hiệu xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người mua. Việc ký hợp đồng bán nhà rồi sau đó dùng đất đã bán để thế chấp là trái quy định tại Điều 183 Luật Đất đai 2024.
Ông Tùng cho rằng, chủ đầu tư chỉ có quyền thế chấp khi chưa có tranh chấp và chưa chuyển nhượng quyền lợi cho bên thứ ba. Khi người dân đã thanh toán, có thỏa thuận và giấy tờ đầy đủ, thì quyền sử dụng đất đã không còn thuộc về chủ đầu tư một cách toàn phần. Việc tiếp tục thế chấp mà không có sự đồng thuận là hành vi vi phạm giao dịch bảo đảm và có thể bị xem xét là chiếm đoạt tài sản, nếu có dấu hiệu cố ý.
Tranh chấp 3 bên giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người dân tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự trên địa bàn
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng, nguyên nhân sâu xa đến từ chuỗi sai phạm và thiếu kiểm soát từ cả ba phía: chủ đầu tư, ngân hàng và chính quyền. Ông Phượng khẳng định, các lô đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ mà không kèm công trình là chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch. Việc cấp sổ đỏ trong bối cảnh dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa được phép bán đất nền, càng khiến rủi ro tăng cao.
Theo ông Phượng, người dân có thể khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, căn cứ vào việc tài sản đang có tranh chấp và không đủ điều kiện pháp lý để thế chấp. Đồng thời, cần xem xét lại cơ chế cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi dự án chưa đủ điều kiện về hạ tầng theo quy định pháp luật.
Hiện người dân đang tiếp tục gửi đơn thư lên các cấp chính quyền, yêu cầu được xây dựng trên diện tích đất đã mua hợp pháp, được sang tên sổ đỏ, đồng thời làm rõ trách nhiệm và dấu hiệu vi phạm của chủ đầu tư.
Vụ việc kéo dài hơn 20 năm với nhiều hệ lụy pháp lý, tài chính và tâm lý cho hàng trăm hộ dân. Chính quyền TP Hải Phòng và các cơ quan chức năng liên quan cần khẩn trương vào cuộc, làm rõ trách nhiệm từng bên, xử lý nghiêm các vi phạm (nếu có), đồng thời có giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và hành chính để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Việc sớm giải quyết mâu thuẫn giữa người dân – chủ đầu tư – ngân hàng không chỉ giúp ổn định tình hình an ninh, trật tự xã hội mà còn tạo niềm tin cho người dân và nhà đầu tư vào môi trường pháp lý và quản lý đô thị minh bạch, hiệu quả.
Nhóm PV /Bảo vệ Pháp luật