Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông Mai Thành Dũng, 63 tuổi và vợ là bà Huỳnh Thị Minh Thảo, 61 tuổi (nguyên đơn) với ông Võ Anh Tuấn (bị đơn) cùng ở phường Thanh Điền đã trải qua nhiều lần xét xử nhưng vụ án vẫn chưa kết thúc…
Tóm tắt sự việc
Tháng 10/2021, vợ chồng ông Mai Thành Dũng kí hợp đồng ủy quyền cho ông Võ Anh Tuấn làm thủ tục vay vốn ngân hàng, đối với 2 thửa đất (295m2 tại Thanh Điền và 263m2 tại Bàu Năng). Thay vì thực hiện thủ tục vay vốn, ông Tuấn đã chuyển nhượng 2 thửa đất cho ông Nguyễn Minh Nhựt. Một thửa đất sau đó được chuyển nhượng cho bà Trương Thị Kim Loan và thế chấp tại Ngân hàng Bản Việt. Khi phát hiện sự việc, ông Dũng - bà Thảo khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền, hủy các giao dịch chuyển nhượng và trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giải quyết của Tòa án các cấp
Trong phiên sơ thẩm tháng 9/2023, TAND huyện Châu Thành tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thửa 295m2, công nhận quyền sử dụng đất thuộc về nguyên đơn và buộc ông Tuấn phải trả cho ông Nhựt 1,175 tỉ đồng. Tòa từ chối yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và các hợp đồng liên quan thửa 263m2.
.jpg)
Bản án sô 166/2024/DS-PT ngày 09/4/2024 của Toà án Nhân dân tỉnh Tây Ninh
Phiên phúc thẩm tháng 4/2024, TAND tỉnh Tây Ninh tuyên hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm của TAND huyện Châu Thành, chỉ ra nhiều thiếu sót như: Vượt phạm vi yêu cầu, chứng cứ về dòng tiền và ý chí các bên chưa được làm rõ, có dấu hiệu hình sự (lợi dụng ủy quyền để chiếm đoạt tiền) nhưng sơ thẩm chưa chuyển hồ sơ cơ quan điều tra. Toà án cấp phúc thẩm trả hồ sơ để xét xử lại.
Tại phiên sơ thẩm (lần 2) tháng 9/2025, TAND huyện Châu Thành tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thửa 295m2 (sửa nội dung và mã thửa), buộc nguyên đơn trả lại 1,175 tỉ đồng cho ông Nhựt, và buộc ông Tuấn trả lại 1,3 tỉ đồng cho nguyên đơn. Tòa án không hủy hợp đồng ủy quyền và các giao dịch liên quan thửa 263m2.
Mâu thuẫn trong tố tụng
Tại Công văn số: 67/ĐTTH ngày 25/7/2024, Công an TP Tây Ninh kết luận, xét thấy số tiền ông Tuấn chiếm đoạt là 1,3 tỉ đồng nhưng vụ việc vượt thẩm quyền của Công an TP Tây Ninh; khi chuyển hồ sơ lên Công an tỉnh thì nhận lại Công văn số: 2110/VPCQCSĐT ngày 25/11/2024 nêu: “…Chưa đủ căn cứ xác định ông Nguyễn Anh Tuấn có dấu hiệu tội phạm”. Viện KSND tỉnh Tây Ninh cũng có Công văn số: 310/VKS-P3 ngày 22/11/2024 trả lời tương tự, cho rằng hiện chưa làm việc được với ông Tuấn để xác định hành vi, mục đích nên chỉ là tranh chấp dân sự và không đồng ý tiếp nhận tin báo. Nguyên đơn phản ánh cả hai cơ quan chưa làm việc trực tiếp với họ để làm rõ tình tiết, nguy cơ vụ việc bị “dân sự hóa” trái nguyên tắc tiếp nhận, xác minh tố giác, tin báo tội phạm theo Khoản 1, Điều 162 Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015.
Những bất cập pháp lí
Một, Hợp đồng ủy quyền có dấu hiệu giả tạo nhưng chưa được làm rõ. Điều 124 Bộ luật Dân sự (BLDS): Nguyên đơn cung cấp ghi âm, vi bằng và chứng từ cho thấy mục đích ủy quyền chỉ để vay vốn; Ngân hàng An Bình xác nhận không có khoản vay tương ứng. Nếu hợp đồng ủy quyền thực chất là giả cách để định đoạt tài sản, theo Điều 124 BLDS, giao dịch đó có thể vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa án sơ thẩm vẫn công nhận tính hợp pháp của ủy quyền mà chưa điều tra kĩ yếu tố ý chí thật sự của các bên.
Hai, về bảo vệ người thứ ba ngay tình (Điều 133 BLDS) thiếu sàng lọc yếu tố “ngay tình”: Việc áp dụng Điều 133 để bảo vệ ông Nhựt và bà Loan chưa xét đầy đủ hoàn cảnh giao dịch. thời điểm mua đất chỉ vài ngày sau khi ủy quyền, người mua không kiểm tra thực tế, điều kiện dịch bệnh và tốc độ giao dịch cho thấy khó khẳng định ngay tình. Việc bảo vệ người thứ ba cần xét cả tiêu chí thiện chí và thận trọng.
Ba, về hậu quả hợp đồng vô hiệu bị phân bổ bất hợp lí (Điều 131 BLDS): Dù thửa 377 bị tuyên vô hiệu, Tòa án vẫn buộc nguyên đơn phải trả hơn 1,1 tỉ đồng cho người mua, trong khi thực tế khoản tiền này nguyên đơn không nhận trực tiếp từ người mua mà đã bị ông Tuấn chiếm đoạt. Việc này đặt gánh nặng vô lí lên nạn nhân, trái nguyên tắc ai gây thiệt hại thì phải chịu.
Bốn, về chứng cứ tài chính, dòng tiền chưa được xác minh triệt để: Tòa án nhiều lần dựa trên số liệu cũ, chưa yêu cầu tra soát giao dịch ngân hàng, chưa triệu tập các chủ thể trung gian để làm rõ ai nhận, trả tiền thực tế. Đây là thiếu sót quan trọng khi xác định bản chất giao dịch.
Năm, phân bổ lỗi không phản ánh đúng thực tế hành vi: Tòa sơ thẩm có xu hướng chia sẻ trách nhiệm giữa các bên, thay vì chỉ rõ và xử nghiêm người trực tiếp lợi dụng ủy quyền (ông Tuấn), làm giảm hiệu lực bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của nguyên đơn.
Sáu, về sự thiếu phối hợp giữa tòa án, cơ quan điều tra và Viện Kiểm sát: Mâu thuẫn trong kết luận, việc không chuyển hồ sơ khi có dấu hiệu hình sự hoặc không tiến hành xác minh, làm rõ dẫn đến tình trạng xử lý không thống nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người bị hại.
Ý kiến của luật sư
Luật sư Phạm Trung Kiên (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng: “Hợp đồng ủy quyền cần được xem xét dưới góc độ giao dịch giả tạo; nếu mục đích thật chỉ là vay vốn thì những hợp đồng định đoạt tài sản có thể vô hiệu từ đầu. Ông Kiên nhấn mạnh Điều 133 BLDS bảo vệ người thứ ba ngay tình nhưng tiêu chí “ngay tình” phải được kiểm nghiệm chặt chẽ; trong trường hợp này, việc bảo vệ toàn bộ quyền lợi của người mua khi họ không thẩm tra, mua ngay sau khi ủy quyền là chưa hợp lí. Về hậu quả hợp đồng vô hiệu, cần lưu ý trách nhiệm chính phải thuộc về người lạm dụng ủy quyền, không thể đẩy thiệt hại sang nạn nhân”.
Công văn số 67/ĐTTH ngày 25/7/2024 của Công an TP Tây Ninh
Luật sư Phạm Trung Kiên kiến nghị: “Về tố tụng, Tòa án sơ thẩm khi nhận hồ sơ cần làm rõ ý chí các bên, yêu cầu cơ quan điều tra tra soát giao dịch ngân hàng và triệu tập công chứng viên, người làm chứng, ngân hàng. Khi vụ việc có dấu hiệu hình sự phải chuyển hồ sơ hoặc phối hợp chặt với Cơ quan điều tra theo quy định. Về pháp luật, Toà án cần bổ sung, làm rõ quy định phân biệt ủy quyền “thủ tục” và ủy quyền “định đoạt tài sản”; nâng trách nhiệm công chứng viên trong xác minh mục đích giao dịch. Về hành chính - ngân hàng, cần thiết lập cảnh báo tại cơ quan đăng kí đất đai khi quyền sử dụng đất được sang nhượng qua ủy quyền; ngân hàng tăng thẩm định khi nhận thế chấp từ người không phải chủ quyền. Về người dân, khi ủy quyền liên quan bất động sản, cần giới hạn phạm vi, thời hạn, tránh “toàn quyền định đoạt”, lưu giữ bằng chứng (ghi âm, người làm chứng, chứng từ chuyển tiền)”.
Vụ án trên cho thấy để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người cao tuổi (bị hại trong vụ án), hồ sơ cần được xem xét kĩ, làm rõ dòng tiền, làm sáng tỏ ý chí giao dịch, nếu có đủ căn cứ (Công văn số 67/ĐTTH ngày 25/7/2024 của Công an TP Tây Ninh) chuyển xử lí hình sự đối với người lợi dụng ủy quyền để chiếm đoạt tài sản.
Mai Thân /Ngày mới Online